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2011年,在重庆限购之前,开征房产税之后,孙丽看着别人像疯了一样抢房,她一头雾水,但羊群效应让她跟着订购了6套房。

恰好女儿要去重庆读大学,3套住宅买在女儿名下,还有1套别墅。

当时银行贷款利率已很高,首套利率上浮15%,二套20%,三套25%,正是一轮行情即将结束的顶峰信号。

让孙丽事后感到庆幸的是,由于银行贷款不批,她只买了3套。

七年时间过去了,孙丽当时买的2套渝北区住宅,套内面积1万/平米,现在才涨到1.7万/平米。而别墅位于两江新区,某龙头房企的项目,更是原地不动,原价1.1万/平米,套内190平米,加赠送一共338平米,现价1.2万/平米,7年时间亏的不止是利息,还有机会成本,有点得不偿失。

重庆,一个曾经让投资客闻风丧胆、无利可图的城市,多年来几经折戟,几乎从投资客的视野中消失,如今又重新成为他们的猎物。

重庆房价,这些年以一种极其缓慢的姿态向前爬行,与很多一二线动辄一二三万月供的房奴们相比,重庆人民幸福指数极高,也是目前全国唯一一个尚未限购的中心城市。

因为重庆一直奉行天量供应,以满足市场需求,平抑房价,让老百姓安居乐业。

但在全国一二线城市全线围剿调控的大势下,游资四处窜行,隔壁成都刚刚升级调控,投资者虎视眈眈,而重庆购房者也反映买房的难度在加大,关系户横行,茶水费,一次性付款,购房门槛越来越高。

而市场从2017年开始,也在逐渐发生质变,土地变的越来越贵,2018年,还有一个重大的转变。

重庆楼市当前处于什么阶段?未来房价还会涨多少?重庆何时会限购?在走马观花的两天调研后,我试图从中寻找答案。

鉴于刚刚发生的CD教训,我犹豫了好几天,写了又改,改了又删,担心影响超出我预期,无奈重庆的这次调研报告只能蜻蜓点水,很多分析建议我也不便明说,部分需要大家自己领悟。

1

楼市基本行情

重庆人民开始感到房价上涨,大概是从2016年10月份开始,当时一二线热点城市正处于调控高压期,要结束火爆行情时。

而最先启动的是北滨路和南滨路,2015年4月底,陪我踩盘的小周买了北滨路金融街融景城,套内8300元/平米,现在65-90平米小户型,销售说要卖2.2万/平米,此轮行情启动后涨幅也已经翻倍有余。

二手房,北滨路,国兴北岸江山东区,次新房,77平米,2016年9月链家成交价,7500元/平米,今年4月同户型成交价,1.69万/平米,已经翻倍;江北嘴的寰宇天下天悦从2016年10月的1.5万,涨到今年4月成交价2.5万/平米。

接着是宇宙中心照母山,2015年套内还只要六千多一平米,二手房现在已经涨到1.8万/平米。如恒大照母山、约克郡均已翻倍到2万。

紧接着扩散到周边区域,如礼嘉片区,龙湖两江新宸也翻倍了,套内成交价过2万,华侨城也从8千涨到了2万。新房因为限价,从八九千涨到一万五左右。

据了解,重庆好的片区此轮行情基本都已翻倍,其他区域如大渡口、南岸区、巴南区涨幅相对较低,大概在40%-50%左右,但巴南卖的是建面,主城都是算套内。

统计数据因为重庆面积大所以均价和涨幅都被拉低了,2017年重庆主城区商品房市场量价齐升, 供应2549万平米,同比上升14%;成交3517万平米, 同比上升28%;成交均价8828元/㎡,同比上涨22%。

成交量比供给量要大一千万平米,市场的需求呈现井喷状态,我们踩盘走在重庆主城区,两江新区,大学城,巴南区,能感觉到重庆外围的新房供给量确实很庞大。

虽然过去重庆让周边城市的投资客已丧失信心,但2016年底2017年初,另一批先知先觉的上海、北京投资客进入重庆,他们看中的是重庆房价便宜,资金轮动迟早轮到重庆。

我一个朋友从重庆的几个新楼盘购房者中统计到的数据显示,重庆区县的占比40%-50%,改善型群体占30%-40%,外省的投资客只占3%-5%。

但投资客来势汹汹,整栋整栋扫楼民间传说,反而容易在购房者中形成放大效应。引起了重庆人的担忧,因此越来越多的人担心房价上涨而恐慌性加入购房大军,新一轮行情正式启动。

为了打击外来投资客,2017年重庆也出台了一系列调控政策,比如三无人员不予贷款以及开征房地产税,信贷收紧,目前,三无人员在重庆买房首套房贷利率要上浮30%。叠加土拍收紧,供应结构优化、市场监管严格等调控政策。

但也许重庆认为房价涨的不够多,库存还比较大,重庆的楼市,依然是对外开放的,有条不紊的提升价格,至今没有出台限购政策。包括政策制定者,也给了预售价逐步上涨的机会。

现在重庆人的感受是,新房很难买到,很大部分需要找关系,茶水费,全款优先司空见惯。

比如我在大学城看的恒大未来城,据销售说,一千多人选三百多套房,精装1.1-1.2万的价格,供不应求,基本上都是靠关系。据销售人员的估计,纯投资大概占比20%,投资兼自住占10%,其他以自住兼改善为主,主要是在沙坪坝工作,买不起老城区,大学城价格便宜就会买这边。

昨天听重庆的人说已经开始严查了,收茶水费的接到举报要处罚,杀一儆百,开发商也不敢造次,对购房者来说是好事。

因为重庆的限价一般是两种方式,一种是跟上次开盘相比,涨幅一般在10%,所以开发商都采取小步快跑的方式,一次开盘几十套百来套,形成一种抢购的局面,与二手房有价差的楼盘,开盘基本上都会一抢而空。另一种是根据开发商的拿地成本。

我们踩的十多个楼盘中,只有九龙坡的印江州,带精装2.3万/平米,户型100-150平米,面向改善型群体,一套两百多万起步,性比价不高,所以开盘几个月了还没有卖完,总共有63万平米,体量较大。其他基本上都是开盘就一抢而空。

2

重庆土地变化

重庆地形不平坦,山、江阻隔了区与区之间,各个区被分割的支离破碎,因为路蜿蜒曲折,只要走错一步,转回来可能就是十多里路,路上耗费的时间太长,人不喜欢流动,在没有轻轨、地铁前,人都喜欢在本区买房。

随着轻轨地铁的铺设,重庆的发展一路向北,两江新区,作为国家级新区,成为重庆重点打造的片区,另外,北边由于地势较为平坦开阔,重庆人民可能被高低不平的地方虐久了,突然有这么好的平地,真是太喜欢了。

龙湖在北区开发的项目比较多,重庆对龙湖的认可度又高,所以老重庆富人都往北区搬,这样就带动了新牌坊,冉家坝,人和,照母山,和汽博。加上现在老城区没有地,购买力就外溢到龙兴、蔡家,巴南,茶园,大学城。购房的可选区域进一步扩大。

过去,重庆奉行一个原则,用充足的土地供给量,满足市场的需求,这样房价无论如何都炒不起来,可以保证有需求的人买得起房,所以重庆的房地产市场可以说是全国最健康的,和收入发展水平持平,有持续发展的潜力。

但都市功能核心区,不到300平方公里,土地不可能是无限供应的,卖完了就没了,核心区的项目未来确实是卖一个少一个,开始进入存量房市场。

根据报道,自2002年实施土地储备以来,重庆共储备了约40万亩土地,过去重庆平均每年的土地出让都维持在4万亩,相当于2664万平米。


据“大卫聊地产”统计,2002年-2016年末,重庆累计商品住房成交4.7亿平米,假设按套均100平计算,折合472万套商品存量住房。

去年开始大家发现新的问题了,土地的价格已经涨到了以前的两三倍,如渝北礼嘉,悦来的楼面价已经涨到了一万,就连大学城,巴南,西永,北碚的楼面价都涨到了5000多。


所以大家担心的是,地价越来越高,后面的房价还会便宜吗?

如果是按有的城市严格限价,不管你地价多少,我房价都要限死,比如合肥,成都,那你地价高低就无所谓。

但重庆不是,重庆的限价除了上面说的每次按10%的涨价方式,另一种限价方式是根据开发商的拿地成本,给与开发商一定的利润空间,所以前期拿地便宜的开发商还不存在捂盘惜售的情况。比如印江州去年4月拿地的成本是8277元/平米,批价批到两万多。

因此,目前就全国来说,重庆的限价是最厚道的,至少开发商还有生存的空间。但对购房者而言,假如限价规则不变的话,越到后面,买到的房子,确实可能越贵。

另一个值得关注的变化是,从2018年开始,重庆的住宅用地供应计划大幅缩减。


2018年,重庆的住宅供地计划只有29000亩,对比2017年的38000亩计划,2018年计划减少了9000亩!而过去多年平均保持在4万亩左右。

这是个什么概念呢?2017年,重庆的商品房销售面积达到6700万平米,增长7.3%,其中住宅销售面积5452.65万平方米,增长6.8%。29000亩是1931.4万平米,如果按照3的容积率算,是5794万平米,但我们看看上面礼嘉出让的那些地,容积率都只有1点多。

明白什么意思了不?


根据报道,自2002年实施土地储备以来,重庆共储备了约40万亩土地,距今已有16个年头,天量土地消耗大半。

所以恐怕重庆不会再那么大方的卖地了,哪怕是郊区的地,也要省着点卖。

3

总结

1、我这次在重庆踩盘两天,主城区,两江新区,大学城周边都走马观花看了下(详细的重庆踩盘报告我放在知识星球内了),整体感觉,重庆老城区居住密度非常大,开发已经饱和,重庆因为有酸雨,二手房老化快,所以老破旧价值非常低,前文说了,重庆地形原因,跨区耗时耗力,改善型群体如果想就地改善,只能选择新房,次新房,未来老城区的新盘会越来越少,城中心嘛,因为土地有限,地段决定了价格,好地段的房子长期价值会有提升空间。

2、重庆的远郊,比如大学城,比如两江新区,巴南区,空旷的土地一望无际,新盘供给量非常大,只要肯卖地,依然奉行天量供应,其实重庆外围的房价是炒不起来的,我有个担忧就是重庆不按这个传统的思路运行了,至于为什么,我不方便公开多说。

重庆38个区县,面积8.24万平方公里,重庆户籍人口3394,常住人口3075万,重庆2017年有480万户籍人口外出务工,而外面来重庆的只有167万,可见重庆也是一个人口外流型城市。本地人+外出务工的重庆人回流+外来的人,构成了楼市的核心购买力。9个主城区人口才850万,5500平方公里,盘子太大,接盘侠少,根本炒不动,过去这些年到重庆去炒房的人,收益远不如去隔壁成都买房。

这几年持续去库存,去到今日,投资客算是快要熬出头了,重庆范围广,均价一拉,数据上非常好看,涨的不多,所以重庆到现在都没有XG,但实际上普遍涨了50%以上,按道理是应该XG了,所以隔壁CD才觉得委屈,现在重庆业主闷声发着小财不愿对外说,二手房两百万的房子,一周涨个十万不在话下,重庆二手房迎来了加速冲高的阶段。

不过规律还是那个规律,重庆涨的晚,跌的也晚,逃不过的涨跌周期,涨价先涨核心区,以后跌起来先跌远郊。

3、目前,重庆有些网红区域的房价,比如两江新区的很多板块,从2016年行情启动以来,已经翻倍了,这种最先上涨的片区,往往会最先横盘,后期的上涨空间就不足了,因为房价已经透支,购房者会转而选择市场的洼地,所以这时候千万不要去追涨网红盘,哪怕他未来多么看好,短期还不如老城区只涨了50%的片区,后面这些低洼地肯定会补涨。

4、重庆此轮上涨行情没有结束,刚需和改善型需求可以买,上涨空间,只要不是老破旧,基本上翻倍都没问题。为了践行房住不炒的精神,投资我不能公开给你建议,星球上会补充说明。

5、政策方面,我不敢妄议,什么时候才出限购?这个取决于重庆的库存周期还有多久,什么时候低于8个月,涨幅什么时候体现在国家统计局每个月公布的数据上,才算是真的涨幅,大家自己琢磨下。

6、重庆的前景,看不看好?太长说了没意义,我只说此轮行情,大家一定要明白,人口,GDP,收入这些要素在土地供给面前,都是次要的,市场需求一旦被点燃,成交量持续高于供给量两年到三年后,2018土地供给如果再减少,价格就容易被炒高,而这是我所担心的。

7、CD调控升级后,四川的投资资金被堵住, 可能会有部分外溢到重庆,本身占比并不一定有多少,但要警惕和防范这些资金搅动市场,扰乱市场,引发重庆本地购房者的恐慌,加剧价格的上升。